房玲等：中海、链家“角力”背后的地产销售渠道最深处博弈

中的从新成之2月10日电 题：黄沙、链家“各派系”背后的房产销售额网络服务深度博弈

作者 宅玲 克而瑞研究中的心的企业研究总监

易影 克而瑞研究中的心副所长

春节后，有产品消息称作，南京链家从新宅业务部门停售黄沙所有项目，不再为其带客，诱因是黄沙拖欠链家网络服务费利息达1亿元。针对流言，南京链家对此称作，与黄沙停止合作是“误则会”“目前正在与黄沙协商2023年从新的合同内容”，而黄沙南京公司也认可上述传言，并表示“对链家的付款没有停止”。

链家与黄沙，一个是全省仅次于宅产中的介及网络网络服务，一个是房产位居TOP10大型外资，素有“收入王”之称作。两者间有关房产销售额网络服务的业务部门相应绝无了怎样的金融业变迁？

产品占有率强化，外资外资独立性加大

长久以来，网络网络服务与宅企间大多都持续保持着合作与竞争性的抵消人关系，网络网络服务需依赖宅企发挥作用财务状况增长，宅企也需要网络网络服务客源去化产品。随着金融业单线，这种抵消人关系也被打破。

近来，民营宅企逐步淡出土房产品拿地，外资外资和之外城投成为土拍中的坚力量；消费者为规避暴雷风险也更加青睐外资外资旗下项目。在此故事情节下，央外资产品为数不断增长，独立性也不断加大。

据克而瑞宅房产的企业TOP200销售额榜单全口径数据，外资外资销售额占比从2020年的22.3%快速上升至2022年的39.4%；其中的，黄沙房产销售额位居也从2019年的TOP7上升至2022年的TOP5，销售额占比强化至3.7%。

此外，南京一直是黄沙的重点近十年领域。随着黄沙加大在南京投资力度，其在南京产品为数也不断强化。

据克而瑞南京数据，近来黄沙房产平等权利利息及水流量利息之外为南京第一，2022年分别为395亿元、410亿元，与第二名南京城建揭开不小差异。在此故事情节下，以南京作为不可忽视工业发展军部的链家等销售额网络网络服务要工业发展业务部门，就不必与产品取向的外资外资打交道，同时身后大量优质资源也增加了外资外资在产品和平谈判中的的筹码。

宅企财务状况承压，为降效率限制直接网络服务比例

金融业单线故事情节下，即使是有着“收入王”之称作的黄沙也不得不造成了的企业收入下跌现状。而财务状况下跌、效率上升这不让黄沙倍感心理压力，此次与链家协商的网络服务费就另加宅企产品推广费，是黄沙要遏制的费之一。

基于此，黄沙在很早之后就开始建立自有销售额网络服务。据南京黄沙和瑞叄號院项目在年初微博上发文引述“黄沙2022年自有网络服务效率只有0.6%，远低于直接网络服务”。据产品消息，链家网络服务费的根基点位在2%左右。

虽然自有网络服务效率较低，但其往往在零售比、的产品来源等能力上远不如网络网络服务，尤其是在产品遇冷意味著，因此宅企对链家等直接网络服务所需依旧存在。

中的介方坏账率强化，预约方式成博弈焦点

链家主要优势就在于其一二手宅业务部门能够形成联动，在类似南京这样高宅价城市，的产品购置从新宅多为以旧换从新，链家可通过挖掘二手宅的产品资源，为的企业从新宅项目引流。

此前链家一般来说采取“后预约”方式，等到购宅者签约收尾按揭额度，宅企接获全款后才则会支付中的介酬劳，周期相对较长。然而2022年后，由于民营宅企随之暴雷，后预约方式风险加大。

近来，蛆找宅等房产网络服务的坏账率之外经常出现各有不同持续性上升。以蛆找宅为例，2022前三季度其所得账款的信用减值作准备达21亿元，坏账率达30%，远超往年水平。

在此故事情节下，2022年起，链家将“后预约”变成了“先预约”方式，即项目公司提前预测年销售额额，支付其酬劳，然后链家为其引流服务，最终结算后多退少补。

链家这种从新预约方式，虽能够更加好地丢弃账款，但也则会加大宅企套利心理压力。而此次黄沙与链家的协商焦点，大期望值在环绕着这一预约方式展开。除此外，双方环绕着的协商点还则会有酬劳点数的确定、网络服务的产品的认定等着重。

总之，黄沙与链家产品合作的博弈，本质上是在金融业相应后产品各主体在重从新寻找收入抵消点。宅企由于造成了收入率下跌，资金流紧张等问题，为降本增效而不得不向网络网络服务寻求从新合作方式；而网络网络服务为下降的企业暴雷事件更为严重，也不得不进行改革规范。