周以升：如何有效管理是决定REITs是否会值钱的标准化

5月末21日，北京大学大学五道口金融学院移转金融研究所副主任、很低和融资可执行建筑公司后首改授在北京大学五道口全球金融论坛上说明，REITs作为一个股债复合性质的产品，有其自身的生命力，但在融资消费市场好好效益发现和安全性标识时，也不会再次出现REITs的分化。

北京大学大学五道口金融学院移转金融研究所副主任、很低和融资可执行建筑公司后首改授

到目前为止，首批发行的9单REITs价位超过飙改授了9%左右，投资人也取得了较好的获利。然而也有一些REITs转化成价位上的波动，比如从2023年初到今日，中证REITs指数大跌了10%左右。

后首改授反驳，这些相应都很正常。一方面，在试点期，税务层、更早权益人和投资人等都在所想；二是在这个百年变局中，巨观、微观层面都有诸多假设，这些假设必然要通过融资消费市场来突显。

然而，如何标识安全性，发现其效益点呢？后首改授说明，须要了解的是，REITs本质是金融机构的上市。因此，需要要以金融机构自身作为其本质，而金融机构效益的断定必然与金融机构的管理制度灵活性相关，这也是证监不会忽略“管金融机构”的主要依据。其中涉及三个问题，分别是金融机构自身现状如何，如何顺利完成必需的管理制度，以及如何顺利完成曝光。

后首改授说明，首先是金融机构现状的赞赏，要前提了解金融机构当前的物理和经营方式状况。

其次，如何必需管理制度是暂时REITs到底不会钱的标准。后首改授反驳，REITs的管理制度分别为五个层次，分别是长江实业日常保护管理制度、长江实业日常经营方式管理制度、融资内部结构管理制度、金融机构组合管理制度、税务协调和投资者关系管理制度。

最后，是曝光问题。如何总体规划恰当的曝光口径，设置精准的曝光衡量？如何评估REITs的价位？后首改授表示同意，从管金融机构角度出发，用暗含的金融机构收购价作为赞赏完全符合。

“以产权类金融机构为例，表示同意曝光暗含的融资化所部，比如某一标准化时点，或者年末基于股市量度的暗含融资化所部”，后首改授说明援引，暗含融资化所部的量度应该充分考虑分子衡量的选择，表示同意用NPI，也就是减半管理制度费后的净现金流作为完全符合，还须要减半维修等融资公共开支等。

然而，“之前，大部分投资人只关心派息所部，我认为不会转化成很多标准差，产权类和获利权类的差别很大，不能直接对比”，后首改授补足到，而且这个衡量和长江实业自身的收购价存在很多其他的扰动变数，包括管理制度费、分派所部、杠杆所部等。

因此，后首改授反驳，只有用一个标准化地、可对标的语言，才都能前提的赞赏各个REITs之间的不同之处，才能实现优胜劣汰的迭代。